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賈智杰(jie)︰價(jia)值(zhi)創造,鍇瑞辦公抵御市場波(bo)動(dong)最堅實的(de)“錨(mao)”
2020/01/07

2019年末,地產資管(guan)網記者專程來到(dao)上海,在景瑞控(kong)股旗下鍇瑞辦公投資、操(cao)盤(pan)的(de)城市綜合體(ti)項(xiang)目“雲匯天地”,對鍇瑞辦公總裁賈智杰(jie)先生進行訪談。龍陽路2233號——“雲匯天地”的(de)所在地,經(jing)常在浦東(dong)機場和陸家嘴間往返的(de)商(shang)務人士對這里頗為(wei)熟悉。地處龍陽路樞紐(niu),盡(jin)享六線交匯的(de)便利(li)交通;背靠花木高端品質社區,承接you)鹿收估樂zhong)心源源不斷xi)娜肆鰲/span>這樣一塊放眼浦東(dong),甚至上海都可以說(shuo)是“寶地”的(de)資產卻經(jing)歷了很長一段時間的(de)沉寂。

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終于在2019年,這里迎(ying)來了新生。先破後立(li)的(de)空間建(jian)設,“疊石、環綠(lv)、行雲、流水、穹(qiong)頂、聚場”等六大(da)建(jian)築美學,辦公、商(shang)業、酒店全(quan)業態的(de)整合——鍇瑞辦公以超越單(dan)體(ti)項(xiang)目的(de)視(shi)野,站在城市視(shi)角(jiao),為(wei)區域(yu)賦能,打造了一個與(yu)周(zhou)邊商(shang)務、社區共榮共生的(de)城市綜合體(ti)。


作為(wei)鍇瑞辦公的(de)代表項(xiang)目之一,“雲匯天地”在建(jian)築設計(ji)和工程改造方面的(de)突出表現,受到(dao)了愈多業de)諶聳康de)關注,而(er)鍇瑞辦公深(shen)耕一線和tuo)亂幌叱鞘寫(xie)媼可shang)辦的(de)業務重點,具(ju)備資產端改造、運營(ying)端重整、資金(jin)端運籌的(de)全(quan)程操(cao)盤(pan)能力也被視(shi)作存量資管(guan)領(ling)域(yu)的(de)“稀缺”能力。


2020首(shou)期(qi)大(da)咖(ka)年終zhan)玻 囈僑鳶旃  yu)總裁賈智杰(jie)先生探討商(shang)辦市場和存量資管(guan)的(de)周(zhou)期(qi)、波(bo)動(dong)、挑戰(zhan)與(yu)機遇。



壹(yi)





鍇瑞辦公如何(he)看待2019年商(shang)辦市場?


賈智杰(jie)︰用一個詞來形容的(de)話應(ying)該是“拐點”。上半(ban)年幾宗大(da)宗市場的(de)交易讓市場沸騰,但下半(ban)年市場迅(xun)速轉(zhuan)冷。這其中(zhong)有(you)幾個原因(yin)︰


第一,中(zhong)國經(jing)濟宏(hong)觀面呈謹慎的(de)姿(zi)態。


第二,行業趨(qu)勢(shi),住宅與(yu)商(shang)辦市場從(cong)2016年開始(shi)都進入了一個持(chi)zhong)甑de)上升(sheng)周(zhou)期(qi),到(dao)今年下半(ban)年市場面臨轉(zhuan)折(zhe)點。


第三,涉房貨幣政策持(chi)zhong)戰(zhan)簟/p>


第四,從(cong)商(shang)辦物(wu)業的(de)微觀市場來講,整體(ti)的(de)空置率迅(xun)速上升(sheng),北ben) ?蝦! 闃蕁?shen)圳(chou)空置率都達到(dao)歷史新高,上海今年的(de)空置率甚至已經(jing)超過(guo)了2008年金(jin)融危機的(de)水平。包括聯(lian)辦企業WeWork上市遇挫都影響了市場的(de)信心。


種種原因(yin)導致(zhi)整個2019上下半(ban)年的(de)市場是“冰火兩重天”。






對于2020年的(de)市場,鍇瑞覺得采用什麼樣的(de)方式能夠抵御危機?


賈智杰(jie)︰對于鍇瑞辦公來講,我們一直的(de)理(li)念是“創造價(jia)值(zhi)”,只有(you)這樣,才能在市場沸騰時創造更多溢價(jia),低谷時保持(chi)很高的(de)安全(quan)邊際。


因(yin)此(ci),目前(qian)短期(qi)市場的(de)低迷對我們項(xiang)目運營(ying)影響有(you)限,長期(qi)看我們並不悲觀。對于經(jing)營(ying)周(zhou)期(qi)至少二三十年的(de)重資產物(wu)業,關注樓宇(yu)品質、硬bu)jian)、服務水平打開租金(jin)上限是關鍵,租金(jin)階段性的(de)隨(sui)行就市是可以接受的(de)運營(ying)策略。我們已經(jing)收獲的(de)4個項(xiang)目,都是通過(guo)不良資產或者特(te)殊機會來獲取的(de),本(ben)身在價(jia)格上有(you)比(bi)較大(da)的(de)安全(quan)邊際,所以說(shuo)這方面沒(mei)有(you)太(tai)大(da)的(de)壓(ya)力。另一方面,改造端和運營(ying)端都強調的(de)“創造價(jia)值(zhi)”,在市場遇冷的(de)時候,反(fan)而(er)更突顯(xian)出抗風險(xian)的(de)能力。從(cong)結(jie)果來看,相對壓(ya)力較小的(de)北ben)┤諧。 頤橇礁魷xiang)目的(de)出租率都維持(chi)在100%,坪效亦是區域(yu)標桿。而(er)在整體(ti)壓(ya)力非常大(da)的(de)上海,位于空置率達30%的(de)張(zhang)江地區的(de)景瑞張(zhang)江中(zhong)心項(xiang)目,得益(yi)于形象與(yu)功能完美提升(sheng)的(de)改造,不但出租率達到(dao)95%,而(er)且yi)鄹衲媸shi)上xian)牽 bi)周(zhou)邊的(de)競品溢價(jia)20%以上。


這再次印證,只有(you)創造價(jia)值(zhi),才是周(zhou)期(qi)波(bo)動(dong)當中(zhong)最堅實的(de)錨(mao)。


2020年,我們依然按照“價(jia)值(zhi)創造”這個理(li)念去推進工作,同時在市場上,利(li)用市場周(zhou)期(qi)的(de)低點來獲取更好的(de)項(xiang)目,為(wei)未來的(de)發展做更好的(de)儲備。






市場下行,鍇瑞辦公作為(wei)“資產管(guan)理(li)者”,在募、投、管(guan)、退這些環節上,有(you)哪些優(you)勢(shi)?


賈智杰(jie)︰鍇瑞辦公依托(tuo)景瑞控(kong)股的(de)強大(da)支持(chi),具(ju)備全(quan)操(cao)盤(pan)的(de)能力,相對而(er)言“管(guan)”這個環節的(de)優(you)勢(shi)更為(wei)突出。


管(guan)︰鍇瑞辦公是地產百強景瑞控(kong)股戰(zhan)略轉(zhuan)型的(de)一個重要的(de)載體(ti)和平台。鍇瑞沿襲地產基因(yin),在項(xiang)目價(jia)值(zhi)判斷、定位策劃、產品設計(ji)和工程改造等方面具(ju)有(you)先天優(you)勢(shi),有(you)利(li)保障了項(xiang)目進度和質量管(guan)控(kong)。更關鍵的(de)是,基于集(ji)團(tuan)獨有(you)的(de)“DTV(Design to Value)客戶洞見”策略,前(qian)端設計(ji)精準ji)?淇突 棖螅 溝迷擻ying)更為(wei)高效,出租率和租金(jin)快速攀升(sheng)進入穩定期(qi),實現項(xiang)目價(jia)值(zhi)提升(sheng)。到(dao)目前(qian)為(wei)止,鍇瑞辦公除十余萬方的(de)綜合體(ti)“雲匯天地”外(wai),其他三個項(xiang)目短則三個月,多則一年即完成改造及(ji)運營(ying)爬坡期(qi),出租率shi)5%以上,坪效也較區域(yu)競品有(you)10%以上xi)囊緙jia)。


退︰鍇瑞已經(jing)在證券化退出上做了成功嘗試,2018年3月收購的(de)北ben)┬zhong)關村悅萊項(xiang)目,在同年底與(yu)上海景瑞張(zhang)江中(zhong)心項(xiang)目組成“景瑞控(kong)股-鍇瑞投資shi)└hu)辦公物(wu)業”類REITs資產包,獲得了上交所無(wu)異議(yi)函,打通了證券化的(de)退出通道。


募︰鍇瑞辦公在“雲匯天地”項(xiang)目上實現了很好的(de)募資shou)楹嫌yu)突破,接下來,我們希望通過(guo)良好的(de)管(guan)、退能力的(de)展示(shi),與(yu)更多資金(jin)端領(ling)先的(de)機構合作,實現優(you)勢(shi)互補。


投︰基于一直以來“安全(quan)第一”的(de)投資理(li)念和對市場周(zhou)期(qi)的(de)判斷,2019年市場火熱的(de)時候我們保持(chi)了定力,而(er)在目前(qian)的(de)市場環境(jing)下,我們會持(chi)zhong)刈 幌嘸ji)新一線城市優(you)質項(xiang)目的(de)“特(te)殊機會”,為(wei)投資人創造更大(da)價(jia)值(zhi)。






鍇瑞辦公未來將要打造的(de)是一個什麼樣的(de)願景?


賈智杰(jie)︰鍇瑞辦公始(shi)終致(zhi)力于成為(wei)“最懂(dong)辦公的(de)資產運營(ying)管(guan)理(li)者”,載體(ti)就是以辦公為(wei)主的(de)商(shang)辦物(wu)業。希望在北上廣深(shen)等能級高的(de)城市挖掘相對的(de)窪(wa)地,然後通過(guo)資產管(guan)理(li)對價(jia)值(zhi)窪(wa)地填平抬升(sheng),給(gei)客戶創造價(jia)值(zhi),進而(er)成為(wei)國內這個領(ling)域(yu)的(de)佼佼者。





2019年的(de)“冬天”單(dan)靠熬是過(guo)不去的(de),2020年的(de)“春(chun)天”也不是單(dan)靠等待能來的(de),只有(you)真正的(de)價(jia)值(zhi)創造者,才擁(yong)有(you)更堅實、廣闊(kuo)的(de)未來。




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